MEER WOONLASTEN, DAN BESPARING

De energiebesparing in de sociale woningbouw is een complex samenspel tussen allerlei maatschappelijke ontwikkelingen op verschillende niveaus:

Het milieu en de beoogde CO2 - besparing is een mondiaal agendapunt

De energieprijzen bewegen zich tussen een mondiaal en landelijk krachtenspel (de prijs voor energie op wereldschaal en de fiscale en milieuheffingen op nationaal niveau)

Het huurbeleid is een combinatie van het overheidsbeleid ten aanzien van de kwaliteitsbepaling en van de erbijbehorende maximaal redelijke huur, het huurtoeslagbeleid, de jaarlijkse stijging van de huur en huurtoeslag, de invulling van het huurbeleid door de afzonderlijke beheerders (streefhuur).

De marktontwikkeling van de totale woningmarkt en de sturing van de overheid hierop (o.a. hypotheekaftrek)

De totale economische ontwikkeling, die van invloed is op de koopkracht van de huurder/bewoner.

Nog veel meer aspecten zijn te noemen, die aan de randen van de woonlasten een rol spelen. Al deze factoren tezamen bepalen de relatie kwaliteit, woonlasten en besparing in geld op de woonlasten. Een alledaagse beschouwing over de woonlastenontwikkeling bij het al of niet doorvoeren van energiebesparende maatregelen laat zien, dat besparing op de woonlasten geen vanzelfsprekendheid is bij de verbetering van de energiekwaliteit van E naar B voor een eengezinswoning uit 1965 (zie figuur:‘Woonlasten – ontwikkeling Label E en Label B’). Naast de onzekerheid over de te realiseren individuele besparing (1), wordt het variabele deel (individueel energiegebruik) bepaald door derden (overheid, eigenaar, markt). Het voorbeeld dat uitgewerkt is voor de eengezinswoning met label E, respectievelijk B, laat zien dat alleen met behoud van de huidige huurtoeslagregels en een behoudend huurbeleid van de eigenaar (70% van de maximaal redelijke huur) de orde van grootte voor de huurder ongeveer gelijk blijft. Bij een periode van 15 jaar is er zelfs een lichte stijging waar te nemen (5%) bij de gehanteerde variabelen. Voor huurders zonder toeslag verslechtert de situatie in de periode 2011-2026 bij verbetering van label van E naar B. Natuurlijk, het zijn rekensommetjes met erachter liggend een complex samenspel van variabelen.

MINDER OPVATTINGEN, MEER FEITEN

De huidige rekensommetjes over energiebesparing, huurconsequenties en investeringsruimte zijn gebaseerd op aan de ene kant de korte termijn (15 jaar) en aan de andere kant op toekomstverwachtingen die buiten de eigen invloedssfeer liggen. En deze benadering leidt er toe dat er uiteenlopende verhalen ontstaan, waarbij partijen elkaar willen overtuigen over hun ‘ware’ toekomstverwachting. Dus laat de feiten spreken.

Allereerst is het nodig dat bij investeringen in bestaande woningen er rekening gehouden wordt met een langere levensduur, zeker als het om grondgebonden woningen gaat. Als we opnieuw naar het voorbeeld kijken van de eengezinswoning, die verbeterd wordt van label E naar B, afhankelijk van de te beschouwen tijdstermen en het te hanteren huurbeleid als de kwaliteitstoename in huur vertaald word ligt de investeringsruimte tussen de €10.000,- en €45.000,- (zie figuur: ‘Investeringsruimte bij verbetering van de energetische kwaliteit’).

De marges liggen dus niet in de precieze berekening, maar in eerste instantie in de beschouwing van de exploitatietermijn. Als we dan weten dat toekomstvisie en huurbeleid zo’n grote spreiding kunnen veroorzaken, is het reëel daar eerst een DUURZAME keuze in te maken in plaats van achter de komma de zaak te willen berekenen.

Een ander feit is dat de kosten van de uit te voeren energiebesparende maatregelen bijna nooit onderwerp van discussie zijn geweest. En als er substantieel teveel gevraagd wordt, omdat niemand of niets dwingt tot een betere kosten-kwaliteitsverhouding mede door de voortdurende incidentele projectgerichte benadering, is het van belang hier aandacht aan te besteden. Dus een verlaging van de prijs van het aanbod.